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桐乡鞋业皮革城的商业地产远景-【资讯】

发布时间:2021-07-15 20:38:27 阅读: 来源:贺德克滤芯厂家

不久前的一场商业地产项目颁奖中,来自浙江桐乡的鞋业皮革城喜有斩获。从传统的专业市场开发迅速“升级”为一个成功的商业地产运营案例,追溯其轨迹却颇耐人寻味。

事实上,专业市场并不是一种新业态,它鼎盛于上世纪90年代,近年已逐渐式微。当下以商业地产方式开发的专业市场? 桐乡鞋业皮革城的招商,还在紧锣密鼓地进行之中。 浙江的专业市场通常自发形成,桐乡鞋业皮革城的诞生,却有更多的意图在里面。该项目的开发商浙江聚宝置业有限公司董事总经理冯劲义介绍,项目土地是在2004年12月取得,政府推出这幅土地,规定的用途就是建设鞋业皮革城。桐乡有一定的鞋革产业基础,当地政府希望通过市场来拉动产业发展。 这个市场跟浙江传统专业市场的另一个不同之处,在于它是由房地产开发商运作的,其运作方式跟目前很多商业地产项目大致相同。冯劲义介绍,商铺分割出售产权,按照有关规定,聚宝置业只能出售80%的商铺,剩余20%要长期持有、经营。 分割出售的商铺每套面积在30平方米内,一套商铺的总价不到20万元。在前两年,业主可以获得开发商承诺的两年一共16%的固定回报。从第三年开始,业主根据市场租金水平获取收益,冯劲义表示他估计收益水平将在10%左右。 该项目今年9月10日开盘销售,到目前为止,已售商铺90%被投资者购买。冯劲义表示,这正是他们期望的。商铺由投资者购买,而由他们来统一出租经营,这更有利于市场的兴旺。该市场计划在明年9月开业。 冯劲义介绍,他们考察了很多专业市场的经营情况,请专家制定数学模型,计算出了桐乡鞋业皮革城今后可能达到的人流量、销售额。10%左右的收益率,也是在这个基础上估算的。 投资者前两年共16%的回报,将主要来自开发商出资,而不是市场租金收益。为了培育市场,开发商以非常优惠的条件吸引经营户,对特定地区的经营户第一年租金全免,第二年按商铺售价的6%收取租金。也就是说,一个30平方米的商铺,一年的租金大约1.2万元,这个价格是相当有竞争力的。开发商聚宝置业成立了总额约1亿元的市场培育基金,计划在开业的前两年使用。

由此可见,商铺开业的第一年,将完全由开发商投入成本运作,而不能产生任何现金流。即使是在以后数年,少量的租金收益也不能抵偿投资者的回报。 因此,一直看好商铺投资的饶先生并不看好这个项目。他的分析是,投资专业市场商铺,其风险比投资社区商铺或沿街商铺要大得多。后者至少可以出租,问题只在于租金的高低,而专业市场如果运作不成功,购买的商铺可能毫无用处。除去开发商承诺的16%,还剩下投资额的84%,投资能否收回,完全看市场能否运作成功。即使以年收益率10%计算,收回全部投资额也需要10年。 “成功和失败的几率各一半吧,”饶先生说,“市场做好了,就能获利,市场没起来,商铺就分文不值。”他认为,眼下,首先要看招商能否成功,其次,看开业后维持多久。 前景难料 一些传统的商业市场取得成功,并至今繁荣,都是在特定的历史时机下自发形成,它们的成功基因包括良好的产业基础,在全国范围的辐射力以及历时长久积累的声誉等等。桐乡的另一个专业市场——濮院羊毛衫市场,就是一个成功的范例。它已有17年的发展历史,是目前全国最大的羊毛衫集散中心。 一位运作商业地产项目的业内人士评价:“现在新建专业市场,成功和失败的几率几乎各占一半。”如果不是边贸城市,也不是区域的中心城市,运作成功的机会更少。 近年,浙江的专业市场总体上呈现势微态势,盛况不再。虽有绍兴轻纺城、海宁鞋革城、诸暨珍珠市场等几个市场成为了辐射全国的集散中心,但更多市场已没落或消失。 例如,温州曾有100多个专业市场,如今很多市场已关闭,目前还在经营的,其辐射范围也基本局限于温州。妙果寺服装市场是温州最知名的专业市场之一,曾盛极一时,后来逐渐生意冷清并最终关闭。温州知名服装企业的老板,几乎都出身于这个市场。这个市场曾几次重新开业,最近一次的努力是在今年,均以失败告终。

“妙果寺服装市场等专业市场的消失或没落,对温州的企业来说是一种进步。”温州本土权威学者马津龙表示。他认为,专业市场的优势在于低成本,在专业市场销售的产品是互相没有区分的,几乎一样的原料、工艺、成本,表面上每个产品各有品牌,但其实都没有品牌。企业在壮大以后,希望产品区别于别人、创立品牌,就会从专业市场中走出来,组建自己的销售网络。形成一批这样的企业后,产业也实现了提升。 妙果寺服装市场等专业市场的消失,和它们的出现一样,可以说都有历史原因。 据介绍,到目前为止,桐乡鞋业皮革城的招商情况不错。招商手册上列出了它的这些优势:位于公路边,交通便利;乌镇旅游业将带来的人气;桐乡在鞋革方面的产业基础;一定经营期限内免除租金,以及工商管理费、税收方面的政策优惠等等。 但也有当地业内人士和官员持怀疑态度,他们怀有各种疑问。例如,招商能否成功?繁荣的传统市场,其影响力都辐射全国,甚至更大的区域。桐乡鞋业皮革城定位为华东区域的集散中心,这个区域鞋革业最集中的城市是温州,能否吸引离它最近的温州企业,这是一个问题,更何况福建、东莞、成都等其他鞋业基地的企业。 也有人提出专业市场定位的问题。浙江的海宁鞋革城已成气候,在桐乡当地,也已有分别位于崇福、青石的皮毛市场和鞋革市场,桐乡鞋业皮革城定位的产品,是这几个市场的综合。也许新市场影响了老市场,也许根本就没有新市场生存的空间。而且,市场的优势在于低成本,新市场以“超前、现代的规划设计”标准建设,岂不是抬高了经营成本?

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